土地の農振解除(農用地区域に含まれる農地の除外手続き)のやりかた。申請方法をご紹介します

土地の斜面を確認

▲ わが家が購入した土地

マイホームに向けて土地を購入。
安いところを探したこともあって、手に入れた土地は色々な条件付きでした。

  • 高低差3mの斜面
  • 地目変更・農振解除申請が必要
  • 43条1項道路の申請が必要
  • 浄化槽が必要

などなど。

条件のひとつに、「農業振興地域なので、建築するには農振解除申請が必要だよー」というのがありました。

なにそれ大丈夫かな..と思っていましたが、解除申請の手続きは難しいものでもなかったので、自分で申請を行いました。

今回は、これから申請を行うかたの参考までに内容を解説します。

※一応、前提として私たちは沖縄住まいです。地域によって手続きに違いがあるかもしれませんので、実際に手続きされる際は、行政の窓口のかたに確認ください。

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農振地(農業振興地域)とは?

農業振興地域(のうぎょうしんこうちいき)とは、市町村の農業振興地域整備計画により、農業を推進することが必要と定められた地域。農振(のうしん)と略される事が多い。

引用:農業振興地域 – Wikipediaより

農業の振興を目的に市町村の計画により確保された土地のことです。

参考農業振興地域制度の概要|農林水産省

農振地域内の農地はただの農地とは扱いが違い、農地転用が厳しく制限されています。

つまり・・・。

農地転用してマイホームを建築しまーす

これはできないわけです。家が建てられない..。

基本的に農振地内の農地は、農地としてしか使えません。

ただし、一定の条件の土地であれば、市町村の窓口に除外申請をして農振地域から除外をしてもらうことができます。

農振解除できる条件

その条件ですが、農林水産省の農業振興地域制度の概要の「4.農用地区域に含まれない土地等 」にはこのように書かれています。

(2)(1)以外で、除外の必要が生じた場合は、次の要件をすべて満たすもの

ア 農用地区域以外に代替すべき土地がないこと
イ 除外により、土地の農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼすおそれがないこと
ウ 効率的かつ安定的な農業経営を営む者に対する農地の利用の集積に支障を及ぼすおそれがないこと
エ 除外により、農用地区域内の土地改良施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと
オ 農業基盤整備事業完了後8年を経過しているものであること

引用:農業振興地域制度の概要|農林水産省より

私のあいまいな解釈でカンタンに言ってしまうと、こんな感じ。

  • (私には)この土地しかない
  • (家が建つことで)農業振興に影響は出ない
  • (家が建つことで)周辺の農家にも支障は出ない
  • (家が建つことで)周辺の農業施設にも支障は出ない

私たちの場合は、不動産屋さんが地元で長くやってきた方なので、「ここは申請すれば、ほぼ通るだろう」と言われました。

理由としては、これ。

  • 私たちが家を建てる土地をここしか持っていない(ア)
  • 普通の一軒家を建てる分には周辺の農地に影響がない(イ・ウ・エ)
  • ずっと原野でまったく農地として使われてこなかった土地(審議上の説得力あり)

手続きは所定の書類を準備して、窓口に申請すればいいとのこと。

除外は色々な会議を通すので時間がかかるとも伝えられました。提出してから早くて3ヶ月。半年かかっても普通らしいです。

農振解除の申請手続きをする

農振解除の手続き内容は、市区町村によって違います。担当の窓口がありますので、そこでご確認ください。

私が住んでいる沖縄はこちらに書いてありました。

参考農用地区域からの除外の手続|沖縄県

おおまかな流れとしてはこんな感じ。

  1. 申請者が除外の申し出
  2. 市町村が意見聴取・調整・計画案の作成
    このタイミングで、農業振興上の土地の必要性や、関係各機関からの意見聴取をもって除外の可否が判断されます
  3. 市町村が公告・縦覧期間および、異議申立期間
  4. 市町村が計画変更について県と協議
  5. 県知事が農振法に基づいて判断
  6. 市町村から申請者へ除外の通知

実際に申請者である私が行ったのは1.の書類の提出のみとなります。

必要な書類を準備

必要書類は市町村によって違います。私のところではこちらを揃えました。

  • 除外申請の書類
    市町村の窓口でフォーマットをもらえました
  • 土地の登記事項証明書の写し
    本当に所有しているかの証明用です
  • 土地の公図
    測量図など区画が分かるもの
  • 事業計画書類(建物の平面図・配置図・資金証明)
    資金証明はローンの証明書・口座などの写しを提出しました
  • 土地の案内資料(地図の写し)
    職員が現地まで確認に行けるように

「除外申請の申し出書類」は市町村によってフォーマットも違うようなので、書いた内容についてザックリと。
基本的な申請者名や土地の住所以外に、こんな感じです。

農振除外申請の書類に書いた事項(一部)

  • 土地の面積
  • 事業計画概要
    家の場合は”住宅の建築”。具体的な内容は別紙にまとめる
  • 事業着手年月日
  • 資金計画(自己資金・借入金〇〇円)
  • 周辺農地への被害防止対策
    私たちの土地の場合は赤土流出のリスクがあるので、土砂を防ぐ対策を施す旨を一文記載
  • 土地の選定理由
    私たちの場合は”申請地以外に土地を所有していないため”

家の建築計画書類は、事業計画書として提出します。
設計士さんにプランを作ってもらっていたので、その書類を用意しました。おおまかに土地のどの部分に、家、排水、駐車場など、どんな設備がくるのか、それがどのくらいのボリュームなのかなど、その辺が確認できれば十分なようでした。

書類を提出(申請)

書類が準備できたら、窓口にもっていき申請します。

私の場合は資料を確認しているときに、「あ、この書類〇〇不動産の人からもらいました?」と言われ。

さすが地元の不動産屋さん。知り合いなのか

と思っていたら、「これ、フォーマットが最近変わったんですよね」と指摘を受けました。
市町村の方でも、対応方法など、刻々と進化しているようです。

ちなみに本当に家を建てられるのか、新たに資金証明となる書類が必要だと言われ、別途、「ローンの証明もしくは、口座の写し」を用意し提出しました。

それ以外は大きな問題など出ず。
不動産屋さんから言われた通り、3ヶ月以上かかる旨だけ事前に言われ、申請完了しました。

農振が解除されたことを知るには?

農振が解除された場合は、書面で通達がきます。

私の場合は解除された時点で、行政担当の方が親切にも電話連絡をくださいました。とても丁寧に対応してくださって、ありがたかったです。

書面もその後、1週間程度で郵送されました。

農振解除は100%がないので、トラブルに注意

農振解除で注意する点として、農振は必ず解除されるわけではないということがあります。

農振地はその「農地転用」が原則として禁止されています。
基本的には農地として使う以外に選択肢がない土地なのです。

農業振興地域の農用地区域内の農地(いわゆる農振青地)では、農地以外での土地利用が厳しく制限されており、農地転用が許可されない。そのため、例えば都市計画法により市街化調整区域で建築できることとされている建築物であっても建築することができないし、市街化調整区域でよくみられる資材置場等としても利用することができない。

引用:農業振興地域 – Wikipediaより

よくあるトラブルとして、「申請すれば除外される土地だよ」と、不動産屋さんや市の職員から前評判を受け、除外できるものだと思っていたら、意見聴取で農業委員会など関係機関の人からの審議がまさかのNGで、実際はダメだったというものがあります。

あくまで「農業振興の計画に必要な農地」。
市の職員や不動産屋さんであっても、一人で可否は判断できません。

家を建てるために農振解除できるかどうか、100%は分からないものなので、土地を購入する場合も除外申請が通らないリスクは背負う必要があります。

もし不動産屋さんが「農振解除、この土地は100%通るよ」と言っていたら、それは間違いです。(99%は間違いとはいえない..笑)
念書でも書いて、いざという場合を補償してもらうか、買わないか。

気をつけましょう。

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みなみの家
みなみのひげ、ピノ子
夫婦(30代)+子ども(1歳) 3人暮らし。ともに在宅ワーカー。節約生活をきっかけにゆるミニマリストになる。沖縄県在住
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